Impuestos al vender un inmueble en Perú: alcabala, impuesto a la renta y quién paga qué

Si estás pensando en vender tu casa o departamento, conocer los impuestos al vender un inmueble en Perú te evita sorpresas en la notaría y te ayuda a calcular cuánto recibirás de verdad. En Nexus Realty acompañamos ventas en Miraflores, San Isidro, Barranco, San Borja, Santiago de Surco y La Molina, y esta es una de las preguntas que más escuchamos antes de fijar un precio.

Qué impuestos se pagan al vender un inmueble en Perú

En una compraventa entre personas naturales intervienen principalmente tres tributos: el impuesto a la renta (lo paga el vendedor, solo en ciertos casos), la alcabala (la paga el comprador) y el impuesto predial del año de la venta (lo asume el vendedor). El impuesto general a las ventas (IGV) no aplica cuando revendes tu vivienda como persona natural; se aplica, por ejemplo, a la primera venta que hace una constructora.

Tributo o gasto	Quién paga	Base o tasa	Dónde se paga
Impuesto a la renta	Vendedor	5 % de la ganancia, si corresponde	SUNAT
Alcabala	Comprador	3 % del valor que exceda 10 UIT	SAT de Lima o del Callao, según dónde esté el inmueble
Impuesto predial	Vendedor (todo el año de la venta)	Según el autovalúo	Municipalidad del distrito
Notaría y registro	Según acuerdo entre las partes	Tarifa de la notaría y derechos registrales	Notaría y SUNARP

Impuesto a la renta: cuándo lo paga el vendedor

Como persona natural pagas impuesto a la renta del 5 % sobre la ganancia de capital solo si compraste el inmueble desde el 1 de enero de 2004 y no califica como tu casa habitación. Lo pagas a la Superintendencia Nacional de Aduanas y de Administración Tributaria (SUNAT) antes de firmar la escritura pública.

Cómo se calcula el 5 %

La ganancia es la diferencia entre el precio de venta y el costo computable: lo que pagaste al comprar, actualizado con los índices de corrección monetaria que publica el Ministerio de Economía y Finanzas (MEF), más las mejoras que puedas sustentar con comprobantes. Sobre esa ganancia se aplica el 5 % (técnicamente, 6.25 % sobre la renta neta luego de una deducción del 20 %).

Ejemplo simplificado: si compraste en 2015 por S/ 600,000 y vendes en S/ 900,000, la ganancia antes de actualizar el costo sería S/ 300,000 y el impuesto, S/ 15,000. Con la corrección monetaria y las mejoras sustentadas, el monto real será menor. El cálculo exacto de tu caso debe hacerlo un contador.

Cuándo no se paga impuesto a la renta

• Compraste el inmueble antes del 1 de enero de 2004.
• Es tu casa habitación: el inmueble permaneció en tu propiedad al menos dos años y no se destinó a comercio, oficina u otra actividad.
• No hay ganancia: vendes al costo computable o por debajo.

Ojo: si vendes varios inmuebles en un mismo año, a partir de la tercera venta la SUNAT puede considerarte habitual y la ganancia pasa a tributar como renta empresarial. Los inmuebles heredados tienen reglas propias de fecha y costo; consúltalas con un contador o notario.

Alcabala: quién la paga y cómo se calcula

La alcabala la paga siempre el comprador: es el 3 % del valor de transferencia, descontando las primeras 10 unidades impositivas tributarias (UIT). Se paga al Servicio de Administración Tributaria (SAT) de la municipalidad provincial: el SAT de Lima si el inmueble está en Lima Metropolitana y el SAT del Callao si está en el Callao.

La base es el mayor valor entre el precio pactado y el autovalúo ajustado. La fórmula es: (valor de venta − 10 UIT) × 3 %. Aunque no te toca pagarla, conviene que la conozcas: un comprador que entiende sus costos negocia con más claridad, y la notaría pedirá la constancia de pago para cerrar el trámite.

Qué pasa con el impuesto predial y los arbitrios al vender

El vendedor paga el impuesto predial de todo el año en que vende; el comprador empieza a pagarlo desde el 1 de enero del año siguiente. Además, debes comunicar la transferencia a la municipalidad mediante la declaración jurada de descargo.

Los arbitrios (limpieza, parques y serenazgo) suelen liquidarse hasta la fecha de entrega, según lo que acuerden las partes. Lo importante es entregar el inmueble sin deudas municipales, porque el comprador y la notaría lo revisarán.

Cómo se paga el impuesto a la renta paso a paso

El pago se hace en la SUNAT antes de la firma, y la notaría verifica la constancia. Este es el orden habitual:

1. Reúne la escritura o minuta de tu compra y los comprobantes de mejoras.
2. Calcula la ganancia con el costo actualizado, idealmente con un contador.
3. Paga con el formulario virtual que la SUNAT habilita para la enajenación de inmuebles, en SUNAT Virtual o en un banco autorizado.
4. Entrega a la notaría la constancia de pago; si no te corresponde pagar, presentas una comunicación con carácter de declaración jurada que lo sustente.
5. Firma la escritura pública y la notaría tramita la inscripción en la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos (SUNARP).

Errores comunes con los impuestos de la venta

• Fijar el precio sin restar impuestos, notaría ni otros gastos.
• No guardar comprobantes de remodelaciones o ampliaciones.
• Asumir que toda venta está exonerada sin revisar fechas ni uso del inmueble.
• Llegar a la firma con predial o arbitrios pendientes.
• Declarar en la minuta un precio menor al real: es irregular y te expone a una fiscalización.

Qué hacer ahora

Antes de calcular impuestos necesitas saber cuánto vale tu inmueble en el mercado actual. En Nexus Realty conocemos de primera mano cada distrito de nuestra guía de distritos y te ofrecemos una valoración ACM (análisis comparativo de mercado) gratuita en 48 horas, revisión de partida y cargas, video profesional y acompañamiento hasta la firma en notaría. Pide tu valoración y vende con Nexus Realty o escríbenos por WhatsApp al 980 821 589, de lunes a sábado de 9:00 a 19:00. Para la parte tributaria de tu caso, apóyate también en un contador.